Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring

Indien uit het technisch verslag van een woningonderzoek blijkt dat een huurwoning niet voldoet aan de minimale normen en vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid en minimaal comfort, dan kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren.

De burgemeester heeft in principe 3 maanden om een beslissing te nemen vanaf het indienen van de klacht, maar dit is een termijn van orde. Hij/zij mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen.

Op datum van het besluit van de burgemeester wordt de woning op de VIVOO (Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen) geplaatst.

Tegen de beslissing van de burgemeester kan men binnen de 30 dagen na de kennisgeving ervan in beroep gaan. Dit beroep dient aangetekend verstuurd te worden naar de Vlaamse minister van Wonen.
 

Gevolgen voor de verhuurder

Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat je de woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt:

  • Voor woningen die op de VIVOO staan zal de houder van het zakelijk recht een Vlaamse heffing moeten betalen. De Vlaamse heffing is verschuldigd zodra de woning 1 jaar op de inventaris staat, tenzij de inventarisbeheerder een vrijstelling of opschorting heeft toegekend.
    • Het basisbedrag van de heffing is het geïndexeerd basisbedrag (voor aanslagjaar 2025 is dit 1300 euro),  vermenigvuldigd met het aantal jaren dat de woning op de lijst voorkomt. Deze heffing is verschuldigd bij elke verjaardag van de inventarisatie en bedraagt:
    • na 1 jaar: basisbedrag x 2, dus 2600 euro;
    • na 2 jaar: basisbedrag x 3, dus 3900 euro;
    • …
  • Onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld.
  • Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.

 

Gevolgen voor de huurder

Een ongeschikt-/onbewoonbaarheid betekent niet dat het huurcontract is ontbonden of dat je recht hebt op een schadevergoeding. Je mag ook niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld. Je kan wel met het besluit naar de vrederechter gaan om bijvoorbeeld de huurovereenkomst te beëindigen.

Als de woning ongeschikt of onbewoonbaar is bevonden en je verhuist naar een conforme woning, dan kan je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als huursubsidie, mits je voldoet aan de inkomensvoorwaarden en toegelaten huurprijs. Dit staat vermeld in het besluit van de burgemeester.

In het besluit van de burgemeester wordt bovendien vermeld of je als bewoner recht hebt op voorrang bij de toewijzing voor een sociale huurwoning. Je krijgt niet automatisch voorrang, dit is zelfs eerder uitzonderlijk.

Bij een hele ernstige situatie kan de burgemeester beslissen dat je de woning moet verlaten.

 

Als de gebreken hersteld zijn

Om de woning uit VIVOO te laten schrappen, heb je als eigenaar twee mogelijkheden:

  • Als de gebreken hersteld zijn, vraag je zo snel mogelijk een conformiteitsattest aan bij de burgemeester. Een woningcontroleur komt langs om te oordelen of minstens de gebreken van categorie II en III zijn weggewerkt.
  • Als de woning gesloopt werd of een andere bestemming heeft gekregen, vraag je aan de gemeente om een opheffingsbesluit op te maken.